خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا؟ کدام گزینه سرمایه‌گذاری بهتری است؟

خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا؟ برای بررسی سرمایه‌گذاری ملکی میان دو مقصد دبی (امارات متحده عربی) و اسپانیا، لازم است به چند معیار کلیدی مانند رشد قیمت مسکن، بازده اجاره، الزامات اقامتی، مالیات‌ها و شرایط زندگی دقت کنید. این تحلیل وبسایت محمد قتالی از گزارش‌های معتبر حوزه مسکن و اقتصاد استخراج شده است تا تصویر واقعی و به‌روز از وضعیت بازار و شرایط دو کشور ارائه دهد. 

شرایط بازار املاک در دبی و اسپانیا؛ تحلیل قیمت، رشد و فرصت‌های سرمایه‌گذاری

برای یافتن پاسخ سوال خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا؟ باید بازار املاک این دو منطقه را بررسی کنیم. در سال‌های اخیر بازار مسکن دبی تحت تاثیر رشد اقتصادی و جمعیت مهاجر رو به افزایش بوده و خرید ملک در دبی موردتقاضای ایرانیان قرار گرفته است.

طبق گزارش Knight Frank، میانگین قیمت مسکن در کل شهر دبی در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵، معادل AED ۱،۷۴۹ به ازای هر فوت مربع (psf) بوده که ۳.۷٪ نسبت به سال قبل رشد داشته است. این سطح قیمتی اکنون حدود ۱۷.۶٪ بالاتر از اوج قبلی بازار در سال ۲۰۱۴ است.

اضافه کنیم ارزش خرید ویلا در دبی با شیب بیشتری افزایش یافته است؛ برای مثال، میانگین قیمت ویلاها به AED ۲،۰۸۸ به ازای هر فوت مربع (psf) رسیده که افزایش ۳.۹٪ در سه‌ماهه اخیر را نشان می‌دهد. بخش عمده معاملات دبی توسط پروژه‌های پیش‌فروش (پلان) انجام شده و تقاضای نقدی، حدود ۸۷٪ از خریدها را شامل می‌شود.

بازار مسکن اسپانیا پس از بحران دهه گذشته، وارد دوره‌ رشد سریع شده است. آمار بانک مرکزی اسپانیا نشان می‌دهد در سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۴ قیمت مسکن در سراسر کشور ۷.۰۵٪ نسبت به سال قبل افزایش یافته و به بالاترین سطح خود از سال ۲۰۰۷ رسیده است.

روند سریع‌تر این رشد در اوایل ۲۰۲۵ نیز ادامه یافته و طبق گزارش Global Property Guide، قیمت مسکن در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ نسبت به سال قبل +۱۱.۱۶٪ افزایش داشته و به حدود €۲،۳۱۱ به ازای هر متر مربع رسیده است.

مقایسه رشد قیمت و بازدهی سرمایه گذاری در دبی؛ تحلیل سرمایه‌گذاری ملکی

بررسی روند بلندمدت نشان می‌دهد بازار دبی در یک بازه بلندمدت بیشترین رشد را در بخش ویلاها داشته است. مطابق گزارش Knight Frank، ارزش ویلاهای دبی از سال ۲۰۱۴ تاکنون بیش از ۴۳.۵٪ افزایش یافته و آپارتمان‌های دبی از آن زمان حدود ۱۱.۸٪ رشد کرده‌اند.

از دید سرمایه‌گذاران، این رشد بلندمدت به‌ویژه در مناطق پرطرفدار مانند پالم جمیرا یا Emirates Hills مشهود است. با این وجود در کوتاه‌مدت رشد اسپانیا سریع‌تر بوده و این کشور در جهش‌های فعلی رشد قیمت را شاهد بوده است.

در اسپانیا بازده سرمایه از طریق اجاره (بازده ناخالص) اندکی بالاتر از امارات محسوب می‌شود. بررسی‌های Global Property Guide نشان می‌دهد بازده ناخالص اجاره در اسپانیا در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵ حدود ۵.۶٪ بوده که نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش یافته است. البته همچنان بالاتر از نرخ بازده ناخالص امارات (حدود ۴.۹٪) محسوب می‌شود.

مقایسه مالکیت و اقامت در اسپانیا و دبی؛  تفاوت برای سرمایه‌گذاران خارجی

در هر دو کشور، قوانین مالکیت برای خارجی‌ها نسبتا آزاد است. در اسپانیا اتباع خارجی می‌توانند بدون محدودیت قانونی در سراسر کشور مالکیت صددرصدی املاک را داشته باشند. در دبی نیز از سال ۲۰۰۲ قانون مالکیت آزاد وضع شده که به خارجی‌ها اجازه می‌دهد در مناطق مشخص (مناطق آزاد دبی و محله‌های فری‌هولد) ملک خریداری کرده و مالکیت کامل داشته باشند.

تفاوت مهم این دو منطقه در امکان اخذ اقامت پس از خرید ملک است. در اسپانیا، سرمایه‌گذاران خارجی با خرید ملک به ارزش حداقل ۵۰۰،۰۰۰ یورو می‌توانند برای دریافت ویزای طلایی اقدام کنند. این ویزا به بازدیدکنندگان خارجی اقامت موقت (تا پنج سال) اعطا می‌کند . پس از آن نیز قابل تمدید بوده و حتی امکان درخواست اقامت دائم وجود دارد.

سیاست‌های اقامتی جدید برای اخذ اقامت از طریق خرید ملک در دبی اجرا شده است. همچنین امارات امکان دریافت ویزای سرمایه‌گذاری را فراهم کرده است؛ افراد می‌توانند با خرید ملک به ارزش AED ۷۵۰،۰۰۰ ویزای دو‌ساله قابل تمدید دریافت کنند. ویزای طلایی ۱۰ ساله دبی نیز برای سرمایه‌گذاری ملکی به ارزش حداقل ۲،۰۰۰،۰۰۰ درهم (حدود ۵۴۵ هزار دلار) اعطا می‌شود.

شرایط اخذ اقامت با خرید ملک در دبی یا اسپانیا چیست؟

برنامه ویزای طلایی یا Golden Visa اسپانیا، به خریداران خارجی املاک مسکونی و تجاری به ارزش حداقل ۵۰۰،۰۰۰ یورو اجازه می‌دهد پس از خرید ملک در اسپانیا درخواست اقامت بدهند. این اقامت در ابتدا برای یک سال صادر می‌شود و قابل تمدید است. متقاضیان می‌توانند پس از تمدیدهای متوالی اقامت دائم و حتی تابعیت اسپانیا را پیگیری کنند.

در مقابل، قوانین اقامت دبی اجازه می‌دهد خریداران خارجی ملکی با ارزش حداقل ۲،۰۰۰،۰۰۰ درهم، برای درخواست ویزای طلایی ۱۰ ساله اقدام کنند. برنامه‌هایی نیز برای اقامت دوساله (Investor Visa) برای خریدهای ملکی با سرمایه پایین‌تر (حدود ۷۵۰ هزار درهم) وجود دارد. سقف سرمایه‌گذاری موردنیاز دبی کمی بالاتر از اسپانیا است، اما در ازای آن سرمایه‌گذاران از معافیت مالیاتی برخوردارند. همچنین اقامت طولانی‌مدت‌تری را نیز در منطقه خلیج خواهند داشت.

مقایسه مالیاتی خرید ملک در دبی و اسپانیا؛ بررسی مالیات‌ها و هزینه‌های جانبی

در اغلب شرایط‌ها امارات متحده عربی هیچ مالیاتی بر درآمد فردی، اجاره مسکن یا سود سرمایه در بخش املاک اعمال نمی‌کند و سرمایه‌گذاران خارجی دبی از معافیت ۱۰۰٪ مالیات‌های شخصی بهره‌مند هستند. تنها هزینه‌های مرتبط با معامله خرید، شامل کارمزد ثبت در اداره مالکیت (حدود ۲–۴٪ قیمت ملک) و حق‌الزحمه نماینده/وکالت دریافت خواهند شد. به جز این موارد، هیچ مالیات سالیانه مالکیت (مانند ایبی اسپانیا) یا مالیات بر دارایی وجود ندارد.

در اسپانیا بازار معاملات ملک با مالیات‌های متعددی همراه است. براساس راهنمای Global Property Guide، خرید ملک دست‌اول (نوساز) مشمول ۱۰٪ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) بوده و خرید ملک دست‌دوم با مالیات انتقال (که بسته به منطقه بین ۶–۱۱٪ است) همراه خواهد بود. خریداران موظف هستند هزینه‌های دفترخانه (حدود ۰.۵–۱٪) و وکیل (۱–۲٪) را نیز پرداخت کنند (بسته به محل متفاوت).

مالیات سالانه بر املاک (IBI) نیز بین ۰.۴–۱.۳٪ ارزش شهری تعیین می‌شود. مهم‌تر از همه، درآمد اجاره در اسپانیا برای غیرمقیم‌ها مشمول نرخ مالیات ۲۴٪ شده و برای مقیمان اتحادیه ۱۹٪ تعیین می‎شود. در صورت فروش ملک نیز، سود سرمایه مشمول ۱۹٪ مالیات است.

بررسی قیمت ملک در دبی و اسپانیا؛ بررسی کامل روند بازار مسکن

طبق آمارهای موجود، میانگین قیمت مسکن در دبی برحسب فوت مربع و در اسپانیا برحسب متر مربع گزارش می‌شود. در سه‌ماهه اول ۲۰۲۵، میانگین قیمت مسکن در دبی AED ۱،۷۴۹ در هر فوت مربع بوده است. با تبدیل واحدها، این رقم معادل حدود AED ۱۸،۸۲۵ در هر متر مربع (حدودا €۴،۶۷۰ بر مترمربع) خواهد بود. در همین دوره، میانگین قیمت در اسپانیا €۲،۳۱۱ به ازای هر متر مربع گزارش شده است.

به عبارت دیگر، خانه‌های دبی حدود دو برابر گران‌تر از متوسط قیمت املاک در اسپانیا هستند. البته این اعداد میانگین کشورها را نشان می‌دهند و در هر دو بازار مناطق لوکس‌تر (فرضا پالم جمیرا در دبی یا منطقه‌ گراسیا در بارسلونا) به‌مراتب قیمت بالاتری دارند.

بررسی مزایا و معایب خرید ملک در دبی و اسپانیا

به‌طور کلی دبی به‌واسطه معافیت‌های مالیاتی کامل و رشد اقتصادی بالا برای سرمایه‌گذاران خارجی منطقه جذابی است. امکانات زیرساختی مدرن دبی (مانند فرودگاه جهانی، متروی پیشرفته و مراکز تجاری لوکس) و بازار بی‌وقفه توریستی، بازار پویایی را برای اجاره کوتاه‌مدت و بلندمدت فراهم می‌کند. علاوه‌بر این مزایا، امکان استفاده از برنامه‌های اقامتی سرمایه‌گذاری (ویزای ۱۰ ساله از ۲ میلیون درهم) نیز در افزایش جذابیت این منطقه تاثیرگذار هستند.

هزینه‌های زندگی بالای امارات (به‌ویژه مسکن و مدارس بین‌المللی) و آب‌وهوای خشک و گرم در برخی ماه‌ها (تابستان‌های بسیار داغ) چالش‌های زندگی در این منطقه هستند. در دبی همانند اسپانیا پس از مدتی اقامت، شهروندی اعطا نمی‌شود و مسیر اقامتی موقت است. در این منطقه قوانین محلی نسبت به برخی آزادی‌های اجتماعی اسپانیا محدودتر است. در صورت تمایل نسبت به جزئیات هزینه های زندگی در دبی میتوانید مقاله لینک شده را مطالعه کنید.

اسپانیا به‌عنوان کشور عضو اتحادیه اروپا از ثبات سیاسی و اجتماعی خوبی برخوردار است. سیستم حقوقی شفاف و امکانات رفاهی عمومی (مانند بهداشت و آموزش همگانی) این منطقه برای همه ساکنان فراهم است. هزینه زندگی در بسیاری از مناطق اسپانیا پایین‌تر از دبی بوده و فرهنگ مدیترانه‌ای و آب‌وهوای معتدل برای بسیاری از افراد مطلوب است. سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید ملک از اقامت طولانی‌مدت اتحادیه اروپا بهره‌مند شوند و حتی پس از سال‌ها تابعیت درخواست کنند.

به موازات مزایای اسپانیا، وجود مالیات‌های سنگین (۱۹–۲۴٪ بر درآمد اجاره) باعث کاهش بازده خالص سرمایه‌گذاری می‌شود. رشد اقتصادی اسپانیا نسبتا کند بوده و بازده سرمایه در بلندمدت به اندازه دبی نخواهد بود. پیچیدگی‌های اداری و احتمال بوروکراسی نیز از دیگر چالش‌های سرمایه‌گذاری در اسپانیا هستند.

مقایسه اجاره و برگشت سرمایه از این طریق در دبی و اسپانیا؛ راهنمای سرمایه‌گذاری

بازده اجاره بخش مهمی از بازگشت سرمایه (ROI) در بازار مسکن به‌شمار می‌آید و بیان می‌کند خرید ملک در دبی بهتر است یا اسپانیا؟. براساس داده‌های فصل اول ۲۰۲۵ اسپانیا، نرخ بازده ناخالص اجاره در مادرید حدود ۴.۸۲٪ و در بارسلونا حدود ۷.۵۲٪ گزارش شده است. این اعداد به‌معنای بازدهی متوسط اجاره نسبت به قیمت خرید ملک هستند.

در دبی بازدهی بسته به منطقه متغیر است؛ برای مثال در منطقه Downtown برای واحدهای استودیو بازدهی حدود ۸.۴۲٪ در سال برآورد شده و سایر واحدها (دو خوابه) بازدهی حدود ۵–۶٪ دارند. به‌طور خلاصه می‌توان گفت در برخی مناطق پرتراکم دبی (مانند Downtown یا Jumeirah Village Circle) بازده اجاره خام کمی بالاتر یا رقابتی‌تر از مناطق مهم اسپانیا است.

البته عوامل دیگری مانند نرخ خالی ماندن ملک، هزینه‌های نگهداری و تغییرات آتی قیمت نیز باید در محاسبه نهایی ROI در نظر گرفته شوند. با احتساب این نکات، بازار دبی به دلیل دارا بودن معافیت مالیاتی و رشد قیمت سریع، برای سرمایه‌گذاران بلند مدت قابل توجه‌تر است.

مقایسه شرایط زندگی و فرهنگی دبی و اسپانیا؛ راهنمای مهاجرت و سرمایه‌گذاری

دبی و اسپانیا تفاوت‌های فرهنگی و سبک زندگی چشمگیری دارند. دبی یک شهر چندملیتی و مدرن است که درصد بالایی از ساکنان آن را اتباع خارجی تشکیل می‌دهند. در این منطقه زبان انگلیسی رواج زیادی دارد و تجارت و آموزش با زبان انگلیسی انجام می‎شود.

در امارات امکانات رفاهی و تفریحی لوکس (مانند مرکز خرید بزرگ، هتل‌های ۵ ستاره، پارک‌های تفریحی) در دسترس هستند، اما فرهنگ عمومی بر مبنای ارزش‌های اسلامی و سنت‌های محلی استوار است. این منطقه دارای آب‌وهوای دبی گرم و خشک بوده و تابستان‌ها بسیار داغی دارد.

به‌طور کلی هزینه زندگی در دبی به‌ویژه تهیه مسکن و ثبت‌نام در مدارس بین‌المللی بالا است. با این حال، وجود مواردی همچون امنیت عمومی بالا و درآمدهای خالص (بدون مالیات شخصی) می‌توانند کیفیت زندگی مهاجران را افزایش دهند.

در مقایسه اسپانیا فرهنگ اروپایی و متعادل‌تری دارد. زبان اسپانیایی (و در برخی مناطق کاتالان) زبان رسمی این کشور بوده و جامعه بافت تاریخی دارد. آب‌وهوای اسپانیا عمدتا مدیترانه‌ای و معتدل است. 

هزینه زندگی در بسیاری مناطق (به‌خصوص خارج از مادرید و بارسلونا) پایین‌تر از دبی محسوب شده و امکانات عمومی (مانند خدمات بهداشتی و آموزشی) توسط دولت ارائه می‌شود. اضافه کنیم خدمات عمومی (بهداشت، آموزش) برای مقیمان فراهم است و هزینه‌ها بسته به منطقه متفاوت‌ هستند.

با این حال، بوروکراسی اداری و قوانین مالیاتی این منطقه بیشتر از دبی است. زندگی در اسپانیا به دلیل عضویت در اتحادیه اروپا امکان سفر و کار در سایر کشورهای حوزه شنگن را نیز فراهم می‌کند.

سوالات متداول