سود اجاره املاک در دبی چقدر است؟ بررسی بازده واقعی سرمایه‌گذاری ملکی

سود اجاره املاک در دبی به دلیل ترکیبی از تقاضای پایدار اجاره، نبود مالیات بر درآمد و اجاره، قوانین شفاف مالکیت و ثبات اقتصادی، همواره توجه سرمایه‌گذاران بین‌المللی را جلب کرده است. سهم بالای جمعیت مهاجر و مستاجر باعث شده بازار اجاره دبی نقدشونده و فعال باقی بماند و در مقایسه با بسیاری از شهرهای بزرگ جهان، بازده بالاتری ارائه دهد.

با این حال، بررسی سود اجاره املاک در دبی بدون تحلیل دقیق می‌تواند گمراه‌کننده باشد، زیرا میزان بازده به عواملی مانند منطقه، نوع ملک، هزینه‌های جانبی و شرایط روز بازار وابسته است. این مقاله از سایت محمد قتالی، مشاور سرمایه گذاری و خرید ملک در دبی، با تکیه بر داده‌های واقعی و گزارش‌های منابع معتبر بین‌المللی، وضعیت سود اجاره و بازده واقعی سرمایه‌گذاری ملکی در دبی در سال ۲۰۲۶ را به‌صورت شفاف و واقع‌بینانه بررسی می‌کند.

منظور از سود اجاره املاک در دبی چیست؟

سود اجاره املاک در دبی به میزان بازدهی گفته می‌شود که سرمایه‌گذار در مقابل پولی که برای خرید ملک پرداخت کرده، از طریق اجاره دادن آن به دست می‌آورد. این بازده معمولا با مفهوم ROI یا بازده سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود و نشان می‌دهد که یک ملک تا چه حد می‌تواند به‌صورت سالانه برای مالک خود درآمد ایجاد کند.

به بیان ساده، وقتی از سود اجاره صحبت می‌کنیم، این سؤال مطرح است: 

«آیا درآمد اجاره‌ای این ملک، در مقایسه با قیمت خرید آن، منطقی و ارزشمند است یا خیر؟»

تفاوت سود اجاره اسمی و سود اجاره خالص

یکی از مهم‌ترین نکاتی که اغلب نادیده گرفته می‌شود، تفاوت بین سود اسمی و سود خالص است. سود اجاره اسمی همان عددی است که معمولا در آگهی‌ها و تبلیغات دیده می‌شود. این سود فقط بر اساس اجاره سالانه محاسبه می‌شود و هیچ‌یک از هزینه‌های واقعی مالکیت ملک را در نظر نمی‌گیرد. به همین دلیل، این عدد معمولا بالاتر از واقعیت به نظر می‌رسد.

در مقابل، سود اجاره خالص بازدهی است که پس از کسر تمام هزینه‌های مرتبط با ملک به دست می‌آید. هزینه‌هایی مانند شارژ ساختمان، نگهداری و تعمیرات، مدیریت ملک، هزینه‌های ثبت قرارداد اجاره و حتی دوره‌هایی که ملک خالی از مستاجر است. این عدد، تصویر واقعی‌تری از سود سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهد و مبنای تصمیم‌گیری حرفه‌ای محسوب می‌شود.

نحوه محاسبه ROI

برای اینکه به‌صورت عملی و بدون وارد شدن به فرمول‌های ریاضی دقیق بفهمید ROI یک ملک چقدر است، می‌توانید گام‌های زیر را دنبال کنید:

1. مشخص کردن درآمد اجاره‌ای واقعی سالانه
   • ابتدا مبلغ اجاره‌ای که واقعا دریافت می‌کنید یا انتظار دارید دریافت کنید را تعیین کنید.
   • از این مبلغ، هزینه‌هایی را که مستقیما از اجاره کسر می‌شود (مثلا کمیسیون اجاره یا هزینه تنظیم قرارداد) کم کنید تا اجاره خالص سالانه به‌دست آید.
2. جمع‌آوری تمام هزینه‌های مالکیت و نگهداری
   • هزینه‌هایی مثل شارژ ساختمان، تعمیرات و نگهداری، بیمه، مالیات‌ها یا عوارض محلی (در دبی مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد اما برخی هزینه‌ها و عوارض و هزینه‌های ثبت هست)، دوره‌های خالی بودن واحد (vacancy) و هزینه مدیریت ملک را در نظر بگیرید.
   • این هزینه‌ها باید از درآمد اجاره ناخالص کسر شوند تا تصویر واقعی درآمد سالانه باقی بماند.
3. تعیین کل سرمایه‌گذاری اولیه
   • مجموع پولی که صرف خرید ملک شده است را در نظر بگیرید (قیمت خرید، هزینه‌های انتقال و ثبت، هزینه حق‌الوکاله و کارمزدها و هر هزینه بازسازی یا تجهیز اولیه). این عدد نشان‌دهنده کل سرمایه‌ای است که در ملک قفل شده است.
4. برآورد افزایش ارزش ملک در دوره زمانی مدنظر
   • بررسی کنید آیا انتظار دارید ملک در آن بازه قیمتی رشد کند یا خیر. بر اساس داده‌های بازار و روند منطقه می‌توانید یک برآورد معقول از افزایش ارزش سالانه تهیه کنید. این مورد بخش دوم بازده را تشکیل می‌دهد (کنار درآمد اجاره).
5. جمع‌کردن درآمدهای واقعی و مقایسه با سرمایه‌گذاری
   • درآمد خالص سالانه (پس از کسر هزینه‌ها) و هر مقدار رشد ارزش را با هم در نظر بگیرید و آن را نسبت به کل سرمایه‌گذاری بسنجید تا متوجه شوید چقدر بازده واقعی حاصل شده است.

مثال ساده (بدون فرمول): اگر بعد از کسر هزینه‌ها سالیانه مبلغ قابل‌توجهی از اجاره دریافت می‌کنید و در همان سال قیمت ملک نیز افزایش یافته، مجموع این‌ها نشان می‌دهد که ROI شما به‌مراتب بهتر از آن عدد خامی است که فقط از تقسیم اجاره بر قیمت خرید به‌دست می‌آید.

نکات نهایی و هشدارهای متداول

• دوره خالی بودن واحد می‌تواند به‌طور قابل‌توجهی سود خالص را کاهش دهد. برای مناطق با تقاضای پایین‌تر، این عامل را محافظه‌کارانه در نظر بگیرید.
• هزینه‌های غیرمنتظره (تعمیرات بزرگ، تغییر قوانین یا هزینه‌های قانونی) را در برآوردهای خود لحاظ کنید.
• در دبی، نبود مالیات بر درآمد شخصی روی اجاره می‌تواند جذاب باشد، اما هزینه‌های دیگر مانند شارژها و هزینه‌های انتقال را فراموش نکنید.
• همواره از داده‌های منطقه‌ای و به‌روز استفاده کنید؛ سود در مناطق مختلف دبی و حتی پروژه‌های مختلف در یک منطقه می‌تواند تفاوت قابل‌توجهی داشته باشد.

با این روش ساده و مرحله‌ای می‌توانید بدون محاسبات پیچیده به درک بهتری از ROI واقعی خرید ملک در دبی برسید و تصمیم‌گیری آگاهانه‌تری انجام دهید.

میانگین سود اجاره املاک در دبی در سال ۲۰۲۶

میانگین سود اجاره املاک در دبی در سال ۲۰۲۶ را نمی‌توان با یک عدد ثابت یا تضمینی بیان کرد. برخلاف بسیاری از تبلیغات، بازده اجاره‌ای در دبی به‌شدت وابسته به منطقه، نوع ملک (استودیو، آپارتمان یک‌خوابه یا ویلایی)، کیفیت پروژه، سال ساخت و نوع مستاجر است. به همین دلیل، هر عددی که بدون در نظر گرفتن این عوامل ارائه شود، می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

بر اساس جمع‌بندی داده‌های منتشرشده توسط منابع معتبر بین‌المللی مانند Statista، گزارش‌های بازار املاک دبی و تحلیل‌های پلتفرم‌های داده‌محور حوزه مسکن، در سال ۲۰۲۶ بازه‌های زیر واقع‌بینانه و قابل اتکا تلقی می‌شوند:

• بازده اجاره اسمی: معمولا در بازه‌ای حدود ۵٪ تا ۹٪
• بازده اجاره خالص: در شرایط منطقی بازار، اغلب بین ۴٪ تا ۷٪

این اعداد میانگین‌های تحلیلی هستند، نه تضمین سود. در پروژه‌های خاص یا مناطق با تقاضای بالا ممکن است بازده بالاتر نیز مشاهده شود، اما همواره با ریسک‌ها و هزینه‌های خاص خود همراه است. بنابراین، تمرکز اصلی سرمایه‌گذار باید بر پایداری اجاره، ریسک خالی ماندن واحد و کیفیت تقاضا باشد، نه صرفا عدد بالاتر.

مقایسه سود اجاره در مناطق مختلف دبی

سود اجاره املاک در دبی بیش از هر چیز تحت تاثیر موقعیت مکانی و نوع تقاضای اجاره در هر منطقه قرار دارد. در ادامه، مهم‌ترین مناطق سرمایه‌گذاری دبی را از منظر سهولت اجاره، پایداری تقاضا و محدودیت‌های بازده بررسی می‌کنیم.

• داون‌تاون دبی

داون‌تاون دبی یکی از پایدارترین بازارهای اجاره در این شهر محسوب می‌شود. تمرکز شرکت‌های بین‌المللی، نزدیکی به مراکز تجاری و جذابیت بالای سبک زندگی، باعث می‌شود واحدهای مسکونی این منطقه معمولا سریع اجاره بروند.

در مقابل، قیمت خرید بالا و هزینه‌های جانبی سنگین باعث می‌شود سود اجاره درصدی در این منطقه کمتر از مناطق میان‌رده باشد. بنابراین، داون‌تاون بیشتر مناسب سرمایه‌گذارانی است که ثبات و امنیت درآمد اجاره‌ای را در اولویت قرار می‌دهند.

• دبی مارینا

دبی مارینا از فعال‌ترین بازارهای اجاره‌ای دبی است و هم برای سکونت و هم برای سرمایه‌گذاری جذابیت دارد. وجود تقاضای دائمی از سوی خارجی‌ها و شاغلان حرفه‌ای، اجاره‌پذیری واحدها را در سطح بالایی نگه می‌دارد.

با این حال، تعداد بالای پروژه‌ها و شباهت واحدها باعث رقابت شدید می‌شود. در نتیجه، انتخاب برج و کیفیت ساخت نقش تعیین‌کننده‌ای در میزان سود اجاره دارد.

• بیزینس بی

بیزینس بی به‌عنوان منطقه‌ای در حال تکامل، ترکیبی از فرصت و ریسک را ارائه می‌دهد. نزدیکی به داون‌تاون باعث ایجاد تقاضای اجاره شده، اما تفاوت کیفیت پروژه‌ها موجب نوسان بازده می‌شود.

در پروژه‌های مناسب، اجاره‌پذیری قابل قبولی وجود دارد، اما در بخش‌هایی که زیرساخت کامل نیست، احتمال خالی ماندن ملک بالاتر است. این منطقه بیشتر برای سرمایه‌گذارانی مناسب است که دید میان‌مدت دارند.

• پالم جمیرا

پالم جمیرا بازار اجاره‌ای خاص خود را دارد و عمدتا متکی به مستاجران لوکس و با توان مالی بالا است. اگرچه مبلغ اجاره در این منطقه بالا است، اما قیمت خرید بسیار زیاد باعث می‌شود بازده اجاره نسبی کمتر باشد.

در عمل، پالم جمیرا بیشتر برای سرمایه‌گذارانی مناسب است که به دنبال پرستیژ، حفظ ارزش دارایی و اجاره‌های خاص هستند، نه حداکثرسازی سود اجاره درصدی.

• جمیرا ویلیج سیرکل (JVC)

JVC یکی از محبوب‌ترین مناطق برای سرمایه‌گذاری اجاره‌ای با تمرکز بر بازده است. قیمت خرید مناسب در کنار تقاضای پایدار از سوی خانواده‌ها و مستاجران میان‌درآمد، باعث شده این منطقه از نظر سود اجاره عملکرد خوبی داشته باشد.

البته تفاوت کیفیت پروژه‌ها در جمیرا ویلیج سیرکل (JVC) بسیار زیاد است و انتخاب نادرست می‌تواند به کاهش اجاره‌پذیری منجر شود. بنابراین، بررسی دقیق پروژه در این منطقه اهمیت بالایی دارد.

در این میان، گروه مشاوران املاک تیم محمد قتالی، به‌عنوان یکی از شناخته‌شده‌ترین تیم‌های تخصصی بازار JVC، با تجربه عملی و دانش عمیق از روندهای محلی، به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند پروژه‌هایی با بیشترین سود اجاره و کمترین ریسک انتخاب کنند. این تیم با ارائه تحلیل‌های به‌روز، ارزیابی اعتبار سازندگان و همراهی در کل فرایند سرمایه‌گذاری، راهکاری حرفه‌ای و مطمئن برای ورود موفق به بازار اجاره جمیرا ویلیج سیرکل ارائه می‌دهد.

• جمیرا لیک تاورز (JLT)

JLT بازاری متعادل و قابل پیش‌بینی برای اجاره محسوب می‌شود. دسترسی مناسب به مترو و نزدیکی به مراکز کاری، تقاضای مداوم برای اجاره ایجاد کرده است.

هرچند برخی ساختمان‌ها قدیمی‌تر هستند، اما در مجموع اجاره‌پذیری در این منطقه پایدار است و نوسانات شدید سود کمتر دیده می‌شود. JLT برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال درآمد اجاره‌ای باثبات با ریسک کنترل‌شده هستند، گزینه‌ای منطقی است.

عوامل موثر بر سود اجاره املاک در دبی

بررسی سود اجاره املاک در دبی بدون تحلیل عوامل بنیادین بازار، می‌تواند تصویر نادرستی از بازده واقعی سرمایه‌گذاری اجاره‌ای در دبی ایجاد کند. طبق گزارش‌های منتشرشده توسط JLL، Knight Frank، Statista و Dubai Land Department، تفاوت ROI املاک در دبی بیش از هر چیز ناشی از ترکیب نوع ملک، موقعیت، کیفیت پروژه و شرایط عرضه و تقاضا است.

در ادامه، مهم‌ترین متغیرهایی را بررسی می‌کنیم که به‌صورت مستقیم بر بازده اجاره ملک در دبی اثر می‌گذارند.

نوع ملک مسکونی و اثر آن بر بازده اجاره

مطالعات بازار املاک دبی نشان می‌دهد که نوع ملک یکی از تعیین‌کننده‌ترین عوامل در سود اجاره آپارتمان در دبی است. طبق داده‌های Knight Frank، واحدهای کوچک‌تر معمولا بازده اجاره بالاتری نسبت به واحدهای بزرگ و ویلاها دارند.

تحلیل بازار:

• استودیوها و آپارتمان‌های یک‌خوابه معمولا تقاضای اجاره پایدارتر و نرخ خالی‌ماندن پایین‌تری دارند.
• واحدهای بزرگ‌تر برای خانواده‌ها مناسب‌اند، اما هزینه نگهداری و حساسیت به رکود بازار در آن‌ها بیشتر است.

نتیجه برای سرمایه‌گذار:

در سرمایه‌گذاری اجاره‌ای در دبی، انتخاب نوع ملک باید بر اساس مخاطب هدف اجاره انجام شود، نه صرفا قیمت خرید یا ظاهر پروژه.

موقعیت مکانی و نقش آن در ROI املاک در دبی

طبق گزارش‌های سالانه JLL و CBRE، موقعیت مکانی همچنان مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده ROI املاک در دبی محسوب می‌شود. نزدیکی به مراکز کاری، خطوط مترو و هاب‌های تجاری، رابطه مستقیمی با اجاره‌پذیری دارد.

تحلیل بازار:

• مناطق مرکزی و برنددار (مانند Downtown و Marina) بازده پایدار اما درصدی پایین‌تر دارند.
• مناطق میان‌رده یا در حال توسعه معمولا بازده اجاره ملک در دبی را در سطح بالاتری ارائه می‌دهند، اما با ریسک بیشتری همراه‌ هستند.

نتیجه برای سرمایه‌گذار:

بازده بالاتر همیشه به معنای سرمایه‌گذاری بهتر نیست، تعادل بین ریسک، نقدشوندگی و پایداری اجاره اهمیت بالاتری دارد.

سن ساختمان و کیفیت مدیریت پروژه

بر اساس گزارش Property Monitor و داده‌های Dubai Land Department، تفاوت چشمگیری بین عملکرد اجاره‌ای ساختمان‌های نوساز با مدیریت حرفه‌ای و پروژه‌های قدیمی با مدیریت ضعیف وجود دارد.

تحلیل بازار:

• ساختمان‌های جدید معمولا جذابیت بیشتری برای مستاجران دارند.
• مدیریت ضعیف می‌تواند باعث افزایش نرخ جابجایی مستاجر و کاهش سود خالص شود، حتی اگر اجاره اسمی بالا باشد.

نتیجه برای سرمایه‌گذار:

در محاسبه سود اجاره آپارتمان در دبی، کیفیت مدیریت ساختمان به‌اندازه قیمت خرید اهمیت دارد و مستقیماً بر ROI خالص اثر می‌گذارد.

متراژ و طراحی واحد (پلان)

طبق تحلیل‌های بازار منتشرشده توسط Bayut و Property Finder، پلان واحد در بسیاری از موارد از متراژ کلی مهم‌تر است. پلان‌های ناکارآمد می‌توانند تقاضا را کاهش داده و سرمایه‌گذار را مجبور به کاهش قیمت اجاره کنند.

تحلیل بازار:

• پلان‌های بهینه با فضای ذخیره‌سازی مناسب سریع‌تر اجاره می‌روند.
• متراژ غیرمنطقی یا طراحی ضعیف می‌تواند دوره خالی‌ماندن را افزایش دهد.

نتیجه برای سرمایه‌گذار:

برای بهینه‌سازی بازده اجاره ملک در دبی، تمرکز بر قابلیت زندگی واحد اهمیت بالایی دارد.

وضعیت عرضه و تقاضا در منطقه

طبق گزارش‌های تحلیلی Statista و JLL، نوسانات سود اجاره املاک در دبی ارتباط مستقیمی با چرخه‌های عرضه و تقاضا دارد. افزایش ناگهانی پروژه‌های تحویلی می‌تواند به‌طور موقت فشار نزولی بر اجاره‌ها وارد کند.

تحلیل بازار:

• مناطقی با عرضه کنترل‌شده معمولا بازده پایدارتر دارند.
• مناطق با عرضه سنگین نیازمند استراتژی اجاره و قیمت‌گذاری دقیق هستند.

نتیجه برای سرمایه‌گذار:

تحلیل پرژه‌های در دست ساخت یکی از الزامات حرفه‌ای در سرمایه‌گذاری اجاره‌ای در دبی است و نادیده گرفتن آن می‌تواند ROI واقعی را کاهش دهد.

تاثیر نوع اجاره بر میزان سود

نحوه انتخاب مدل اجاره، یکی از مهم‌ترین عواملی است که به‌طور مستقیم بر سود اجاره املاک، بازده اجاره ملک، ROI املاک و موفقیت سرمایه‌گذاری اجاره‌ای در دبی اثر می‌گذارد. 

در دبی سه مدل اصلی اجاره وجود دارد که هرکدام بازده، ریسک و ساختار درآمدی متفاوتی دارند. در ادامه، هر مدل را از نظر سود، ثبات، نرخ خالی‌ماندن و مناسب‌ترین نوع سرمایه‌گذاری بررسی می‌کنیم.

اجاره بلندمدت (Long-term Lease)

اجاره بلندمدت به قراردادهای 12 ماهه با پرداخت سالانه یا اقساطی گفته می‌شود که رایج‌ترین ساختار اجاره در دبی است.

ویژگی‌های کلیدی:

• ثبات درآمدی بالا 
• دوره خالی‌ماندن کوتاه‌تر 
• مدیریت ساده‌تر 
• مناسب برای آپارتمان‌های ۱ و ۲ خوابه در مناطق مسکونی

مزایا:

• بهترین گزینه برای سود اجاره آپارتمان در دبی با ریسک کم 
• مناسب‌ترین مدل برای سرمایه‌گذاران مبتدی 
• پیش‌بینی‌پذیری بالای ROI

ریسک‌ها:

• بازده درصدی کمتر نسبت به اجاره کوتاه‌مدت 
• محدود بودن افزایش اجاره سالانه طبق قوانین RERA 

بازده تقریبی ۲۰۲۶

طبق گزارش‌های CBRE و JLL، برای مناطق متوسط و پرتقاضا:

• ROI خالص: ۴٪ تا ۷٪

مناسب برای:

سرمایه‌گذارانی که ثبات و درآمد ماهانه تضمینی می‌خواهند.

اجاره کوتاه‌مدت (Holiday Home / Airbnb)

اجاره کوتاه‌مدت به اجاره روزانه یا هفتگی گفته می‌شود که معمولا توسط شرکت‌های تحت لایسنس DTCM مدیریت‌ می‌شود.

ویژگی‌های کلیدی:

• درآمد فصل‌محور 
• رقابت بالا 
• نیازمند مبله‌سازی و مدیریت حرفه‌ای 
• مناسب برای مناطق گردشگری (Marina، Downtown، JBR)

مزایا:

• امکان دستیابی به بازده اجاره ملک در دبی بالاتر 
• پتانسیل سود بسیار زیاد در فصل High Season 
• انعطاف در قیمت‌گذاری (Dynamic Pricing)

ریسک‌ها:

• دوره‌های خالی‌ماندن طولانی‌تر در Low Season 
• هزینه مدیریت بیشتر (۱۵٪ تا ۲۵٪ درآمد) 
• نیاز به مبله‌سازی کامل 
• حساسیت بالا به نوسانات گردشگری و مقررات DTCM 

بازده تقریبی 2026: 

در مناطق توریستی:

• ROI بالقوه: ۶٪ تا ۱۰٪ 
• اما ROI خالص پس از مدیریت و هزینه‌ها معمولا ۴٪ تا ۷٪ است.

مناسب برای: 

سرمایه‌گذارانی که به بازده حداکثری و رشد درآمد فصلی علاقه دارند و مدیریت فعال می‌پذیرند.

اجاره مدیریتی یا مدل هتل‌پول

در این مدل اجاره مالک واحد را به مدیریت هتلی یا شرکتی می‌سپارد و درآمد به‌صورت درصدی بین مالکان تقسیم می‌شود.

ویژگی‌های کلیدی:

• مالک درگیر مدیریت روزانه نیست 
• مناسب برای پروژه‌های برنددار (hotel apartments) 
• درآمد معمولا ثابت‌تر از Airbnb اما کمتر از High Season

مزایا:

• بدون دردسر مدیریت 
• مناسب برای سرمایه‌گذاران خارجی یا غیرمقیم 
• استاندارد خدمات هتلی باعث اجاره‌پذیری بهتر می‌شود 
• امکان دریافت درآمد سالانه تضمین‌شده در برخی پروژه‌ها

ریسک‌ها:

• مالک کنترل کمی روی قیمت‌گذاری دارد 
• برخی قراردادهای هتل‌پول باعث کاهش سود خالص می‌شود 
• هزینه‌های مدیریت بالاتر از اجاره بلندمدت است 

بازده تقریبی ۲۰۲۶:

طبق داده‌های Knight Frank:

• ROI معمول: ۳٪ تا ۶٪

مناسب برای:

سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال درآمد کاملا غیرفعال هستند و مشکلی با بازده کمتر ندارند.

هزینه‌های موثر بر سود خالص اجاره در دبی

برای محاسبه واقعی سود اجاره املاک در دبی و رسیدن به ROI املاک به‌صورت حرفه‌ای، نباید به عدد اجاره سالانه بسنده کرد. آنچه اهمیت دارد، سود خالص است؛ یعنی درآمد اجاره پس از کسر تمام هزینه‌های عملیاتی. 

طبق تحلیل‌های CBRE، JLL و Knight Frank، بسیاری از اختلاف‌ها بین سود تبلیغاتی و سود واقعی، دقیقا از نادیده گرفتن همین هزینه‌ها ناشی می‌شود. در ادامه، مهم‌ترین هزینه‌هایی که مستقیما بر بازده اجاره ملک در دبی اثر می‌گذارند را بررسی می‌کنیم.

هزینه سرویس شارژ سالانه

سرویس شارژ، هزینه‌ای است که مالک سالانه به مدیریت ساختمان یا جامعه مسکونی پرداخت می‌کند. این هزینه معمولا شامل موارد زیر می‌شود:

• نگهداری مشاعات (لابی، آسانسور، پارکینگ)
• امنیت و نظافت
• استخر، باشگاه و فضاهای عمومی
• هزینه مدیریت ساختمان

میزان سرویس شارژ بسته به منطقه و کیفیت ساختمان متفاوت است. پروژه‌های لوکس معمولا سرویس شارژ بالاتری دارند. این هزینه حتی در صورت خالی بودن واحد هم باید پرداخت شود.

سرویس شارژ یکی از بزرگ‌ترین عوامل کاهش سود خالص اجاره در دبی است و در برخی پروژه‌ها می‌تواند بین ۱۵٪ تا ۳۰٪ اجاره سالانه را مصرف کند.

هزینه مدیریت ملک

بسیاری از سرمایه‌گذاران، به‌ویژه مالکان غیرمقیم، مدیریت ملک خود را به شرکت‌های تخصصی واگذار می‌کنند. هزینه مدیریت ملک در ازای خدمات اجرایی و اداری دریافت می‌شود.

این خدمات معمولا شامل موارد زیر است:

• ارتباط مستمر با مستاجر
• پیگیری پرداخت اجاره
• رسیدگی به مسائل روزمره و تعمیرات
• تمدید یا تنظیم قراردادهای اجاره

در بازار دبی، هزینه مدیریت ملک برای اجاره‌های بلندمدت معمولا بین ۵ تا ۸ درصد اجاره سالانه است. در مدل اجاره کوتاه‌مدت، این رقم بالاتر بوده و می‌تواند سهم قابل‌توجهی از درآمد را کاهش دهد. با وجود این، مدیریت حرفه‌ای اغلب باعث کاهش ریسک خالی‌ماندن ملک و ثبات بیشتر جریان درآمدی می‌شود.

کارمزد اجاره

کارمزد اجاره مبلغی است که در زمان اجاره دادن ملک به مشاور املاک پرداخت می‌شود. ساختار رایج در دبی به این صورت است که:

• کارمزد معمولا حدود ۵ درصد از اجاره سالانه است.
• این مبلغ اغلب در ابتدای قرارداد پرداخت می‌شود.

اگرچه این هزینه به‌صورت سالانه تکرار نمی‌شود، اما در صورت جابه‌جایی مکرر مستاجر یا اجاره‌های کوتاه‌مدت، می‌تواند به‌طور غیرمستقیم بازده اجاره ملک در دبی را کاهش دهد.

هزینه‌های تعمیر و نگهداری

هزینه‌های تعمیر و نگهداری برای حفظ کیفیت ملک و جلوگیری از افت ارزش اجاره‌ای آن ضروری هستند. این هزینه‌ها به‌ویژه در واحدهای قدیمی‌تر اهمیت بیشتری دارند.

نمونه‌هایی از این هزینه‌ها:

• تعمیر و سرویس سیستم تهویه
• مشکلات لوله‌کشی و برق
• رنگ‌آمیزی و نوسازی‌های دوره‌ای
• تعویض تجهیزات فرسوده

بر اساس میانگین‌های بازار، هزینه‌های تعمیر و نگهداری معمولا حدود ۵ تا ۱۰ درصد اجاره سالانه را شامل می‌شوند. این عامل نقش مستقیمی در کاهش یا افزایش سود اجاره آپارتمان در دبی دارد.

نبود مالیات بر درآمد اجاره در دبی

یکی از مهم‌ترین مزیت‌های سرمایه‌گذاری اجاره‌ای در دبی این است که طبق قوانین فعلی امارات متحده عربی، هیچ‌گونه مالیات بر درآمد اجاره املاک در دبی دریافت نمی‌شود.

این موضوع به این معنا است که:

• درآمد اجاره مشمول مالیات سالانه نیست.
• سود خالص مالک بدون کسر مالیات دولتی محاسبه می‌شود.
• ROI املاک در دبی در مقایسه با بسیاری از شهرهای بزرگ جهان جذاب‌تر است.

البته باید توجه داشت که قوانین مالیاتی ممکن است در آینده تغییر کنند و سرمایه‌گذاران حرفه‌ای همواره آخرین به‌روزرسانی‌های قانونی را بررسی می‌کنند.

سناریوی واقعی محاسبه سود اجاره یک ملک در دبی

برای درک بهتر مفهوم سود اجاره املاک در دبی، و اینکه سرمایه‌گذار چگونه به عدد واقعی بازده خالص یا ROI املاک می‌رسد، در این بخش یک مثال عددی ساده و نزدیک به واقعیت بازار سال ۲۰۲۶ ارائه می‌شود. این مثال به شما کمک می‌کند تصویر ذهنی دقیقی از نحوه محاسبه سود واقعی اجاره داشته باشید، نه فقط سود تبلیغاتی.

فرضیه مثال

یک سرمایه‌گذار در سال 2026 واحدی مسکونی در منطقه Jumeirah Village Circle (JVC) خریداری می‌کند.

مشخصات ملک و شرایط فرضی:

• قیمت خرید ملک: 1,000,000 درهم
• اجاره سالانه دریافتی: 80,000 درهم
• نوع اجاره: بلندمدت
• موقعیت: منطقه متوسط‌رو به‌رشد (JVC)
• سن ساختمان: 4 سال

مرحله اول: محاسبه سود ناخالص اجاره (Gross Yield)

سود ناخالص برابر است با نسبت درآمد سالانه اجاره به قیمت خرید ملک.

در این مثال:

سود ناخالص: 8% = 80,000 ÷ 1,000,000

یعنی در نگاه اول، این سرمایه‌گذاری 8 درصد سود سالانه تولید می‌کند. اما این رقم قبل از کسر هزینه‌ها است و در واقعیت، بازده خالص کمتر خواهد بود.

مرحله دوم: برآورد هزینه‌های سالانه

برای رسیدن به سود واقعی، هزینه‌های عملیاتی باید از درآمد اجاره سالانه کسر شوند.

در بازار دبی، هزینه‌های معمول چنین ملکی به شکل زیر است:

• هزینه سرویس شارژ: ۱۰,۰۰۰ درهم
• هزینه مدیریت ملک: ۴,۰۰۰ درهم (حدود ۵٪ اجاره سالانه)
• هزینه‌های تعمیر و نگهداری: ۵,۰۰۰ درهم
• کارمزد اجاره: ۴,۰۰۰ درهم (پرداخت در زمان عقد قرارداد جدید)

جمع کل هزینه‌ها: ۲۳,۰۰۰ درهم

مرحله سوم: محاسبه درآمد خالص سالانه

درآمد خالص = اجاره سالانه − کل هزینه‌ها

درآمد خالص: ۵۷,۰۰۰ درهم =  ۸۰,۰۰۰ − ۲۳,۰۰۰

این رقم سود واقعی مالک پس از کسر تمام هزینه‌هاست.

مرحله چهارم: محاسبه بازده خالص

اکنون برای تعیین بازده واقعی سرمایه‌گذاری:

بازده خالص = (درآمد خالص ÷ قیمت خرید) × ۱۰۰

بازده خالص = (۵۷,۰۰۰ ÷ ۱,۰۰۰,۰۰۰) × ۱۰۰= ۵.۷٪

تحلیل نتیجه

• سود اسمی اولیه ۸ درصد بود، اما سود واقعی و قابل اتکا پس از کسر هزینه‌ها حدود ۵.۷ درصد است.
• این رقم دقیقا در محدوده بازده واقعی املاک میان‌رده در دبی در سال ۲۰۲۶ قرار دارد، طبق گزارش‌های بازار CBRE و JLL (بازده خالص ۵ تا ۷ درصد).
• اگر ملک در منطقه‌ای لوکس‌تر مانند Downtown یا Palm Jumeirah بود، سود خالص احتمالا کمتر از ۵ درصد می‌شد. در مقابل، مناطق نوظهور مانند JVC یا JLT معمولا بازده بالاتری دارند.

اشتباهات رایج سرمایه‌گذاران در برآورد سود اجاره املاک دبی

بسیاری از سرمایه‌گذاران، به‌ویژه افراد تازه‌وارد به بازار املاک دبی، در محاسبه سود اجاره املاک در دبی دچار خطاهای تکرارشونده‌ای می‌شوند که می‌تواند بازده واقعی سرمایه‌گذاری را به‌طور جدی کاهش دهد.

• در نظر نگرفتن هزینه‌های واقعی

یکی از رایج‌ترین اشتباهات، محاسبه سود اجاره بدون کسر هزینه‌هایی مانند سرویس شارژ ساختمان، مدیریت ملک، تعمیر و نگهداری و کارمزد اجاره است. این هزینه‌ها می‌توانند 20 تا 30 درصد از اجاره دریافتی را کاهش دهند و سود اسمی را به سود خالص بسیار پایین‌تری تبدیل کنند.

• تمرکز صرف بر عدد ROI بدون توجه به ریسک

عدد بالای ROI همیشه به معنای سرمایه‌گذاری بهتر نیست. املاکی با بازده ظاهری بالا معمولا با ریسک‌هایی مانند نوسان تقاضا، خالی‌ماندن واحد یا افت قیمت در زمان فروش همراه هستند. تحلیل سود اجاره باید همزمان با بررسی ریسک انجام شود.

• انتخاب منطقه صرفا بر اساس تبلیغات

بسیاری از پروژه‌ها با شعارهایی مانند سود تضمینی یا بازده بالا معرفی می‌شوند، در حالی که واقعیت بازار منطقه، میزان عرضه در راه و قدرت اجاره‌پذیری نادیده گرفته می‌شود. تصمیم‌گیری درست باید بر اساس داده‌های واقعی بازار باشد، نه وعده‌های تبلیغاتی.

نادیده گرفتن نقش مدیریت ملک

مدیریت ضعیف ملک می‌تواند باعث افزایش دوره‌های خالی‌ماندن واحد، کاهش کیفیت مستاجر و بالا رفتن هزینه‌های نگهداری شود. این موضوع مستقیما سود خالص اجاره را کاهش می‌دهد، حتی اگر ملک در منطقه‌ای مناسب قرار داشته باشد.

راهکارهای افزایش سود اجاره املاک در دبی

افزایش سود اجاره املاک در دبی صرفا به خرید ملک ارزان‌تر محدود نمی‌شود، بلکه به مجموعه‌ای از تصمیمات هوشمندانه قبل و بعد از خرید بستگی دارد. در ادامه، مهم‌ترین راهکارهای عملی برای بهبود بازده خالص سرمایه‌گذاری اجاره‌ای آورده شده است.

• انتخاب منطقه با تقاضای پایدار

مناطقی که تقاضای اجاره در آن‌ها همیشگی است، حتی اگر سود اسمی پایین‌تری داشته باشند، در بلندمدت بازده مطمئن‌تری ایجاد می‌کنند. نزدیکی به مترو، مراکز تجاری و شغلی، و محدود بودن عرضه جدید از نشانه‌های تقاضای پایدار هستند.

•  بهینه‌سازی قیمت اجاره

قیمت‌گذاری صحیح، تعادل بین بیشینه‌سازی درآمد و جلوگیری از خالی‌ماندن ملک را برقرار می‌کند. اجاره بیش از حد بازار ممکن است سود اسمی را بالا نشان دهد، اما در عمل با افزایش دوره‌های خالی، سود خالص را کاهش می‌دهد.

• نوسازی و فرنیش مناسب

به‌روزرسانی‌های ساده مانند بهبود آشپزخانه، نورپردازی مناسب و فرنیش کاربردی می‌تواند اجاره‌پذیری ملک را افزایش داده و امکان دریافت اجاره بالاتر را فراهم کند، بدون آنکه هزینه سنگینی به سرمایه‌گذار تحمیل شود.

• انتخاب استراتژی اجاره صحیح

انتخاب بین اجاره بلندمدت، کوتاه‌مدت یا مدیریتی باید بر اساس موقعیت ملک، میزان ریسک‌پذیری سرمایه‌گذار و شرایط بازار انجام شود. هر استراتژی تاثیر مستقیمی بر ROI املاک در دبی دارد.

• استفاده از مدیریت حرفه‌ای

مدیریت حرفه‌ای باعث کاهش دوره‌های خالی، انتخاب مستاجر مناسب و کنترل هزینه‌های نگهداری می‌شود. این موضوع نقش مهمی در تثبیت و افزایش بازده اجاره ملک در دبی ایفا می‌کند.

مقایسه سود اجاره املاک در دبی با سایر بازارهای جهانی

برای ارزیابی دقیق سود اجاره املاک در دبی، مقایسه آن با بازارهای بزرگ جهانی ضروری است. این مقایسه نشان می‌دهد که چرا دبی در سال‌های اخیر به یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری ملکی بین‌المللی تبدیل شده است.

در شهرهای بزرگ اروپا مانند لندن، پاریس و برلین، بازده اجاره خالص معمولا بین ۲ تا ۴ درصد قرار دارد. در بازارهای آسیایی نظیر سنگاپور و هنگ‌کنگ نیز به دلیل قیمت بالای املاک و قوانین کنترلی سخت‌گیرانه، سود اجاره اغلب محدود است.

در مقابل، بازده اجاره ملک در دبی در سال‌های اخیر به‌طور میانگین در بازه 4 تا 7 درصد قرار داشته که از بسیاری از بازارهای توسعه‌یافته بالاتر است.

تمرکز بر نسبت ریسک به بازده

اگرچه بازارهای اروپایی از ثبات بالایی برخوردارند، اما بازده پایین آن‌ها باعث می‌شود نسبت ریسک به بازده چندان جذاب نباشد. از سوی دیگر، برخی بازارهای نوظهور بازده اسمی بالایی دارند اما با ریسک‌های سیاسی و ارزی همراه هستند.

دبی تعادل مناسبی بین این دو ایجاد کرده است؛ بازده قابل قبول در کنار ثبات اقتصادی، ارز وابسته به دلار و چارچوب حقوقی شفاف برای سرمایه‌گذاران خارجی.

مزیت رقابتی دبی در سال ۲۰۲۶

در سال ۲۰۲۶، مزیت اصلی دبی نسبت به بسیاری از بازارهای جهانی، نبود مالیات بر درآمد اجاره، قوانین ساده مالکیت برای خارجی‌ها و رشد پایدار تقاضای اجاره ناشی از مهاجرت نیروی متخصص بوده است. این عوامل باعث شده ROI املاک در دبی همچنان بالاتر از میانگین جهانی باقی بماند.

چالش‌ها و ریسک‌های بازار اجاره املاک در دبی

اگرچه بازده اجاره ملک در دبی در سال‌های اخیر بسیار جذاب بوده است، اما مانند هر بازار سرمایه‌گذاری دیگری، چالش‌ها و ریسک‌هایی دارد که بی‌توجهی به آن‌ها می‌تواند سود خالص را کاهش دهد و انتظارات سرمایه‌گذار را از واقعیت دور کند.

• نوسانات بازار: بازار املاک دبی به دلیل ماهیت پویا، دوره‌های رشد سریع و اصلاح قیمتی را تجربه می‌کند. تغییرات عرضه در راه، پروژه‌های جدید و جابه‌جایی تقاضا می‌تواند سود اجاره را در برخی مناطق دچار نوسان کند. این موضوع به‌ویژه در مناطق نوظهور مشهودتر است.
• وابستگی به شرایط اقتصادی جهانی: اقتصاد دبی به دلیل موقعیت بین‌المللی، ارتباط مستقیم با تحولات اقتصادی جهانی دارد. رکود اقتصاد جهانی، کاهش مهاجرت نیروی کار متخصص یا افت فعالیت‌های تجاری بین‌المللی می‌تواند به کاهش تقاضای اجاره در برخی بخش‌ها منجر شود.
• تغییرات قوانین اجاره: هرچند دبی به‌طور کلی چارچوبی پایدار و قابل پیش‌بینی دارد، اما تغییرات احتمالی در قوانین اجاره یا مقررات مالکیت می‌تواند بر جذابیت یا بازده سرمایه‌گذاری اثر بگذارد. سرمایه‌گذاران باید به‌روزرسانی‌های RERA و دولت دبی را دنبال کنند.
• ریسک خالی ماندن ملک در برخی مناطق: در مناطق با عرضه بالا یا پروژه‌هایی که تقاضای پایدار ندارند، دوره‌های خالی‌ماندن واحد می‌تواند افزایش یابد. این موضوع مستقیما سود خالص را کاهش می‌دهد، حتی اگر سود اسمی ملک بالا باشد. انتخاب منطقه‌ای با تقاضای واقعی و نه تبلیغاتی، کلید کاهش این ریسک است.

درک صحیح ریسک‌ها، بخشی مهم از تحلیل ROI املاک در دبی است. سرمایه‌گذارانی که این عوامل را در تصمیم‌گیری لحاظ می‌کنند، در بلندمدت بازده پایدارتر و واقعی‌تری به‌دست می‌آورند.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

بررسی بازار سود اجاره املاک در دبی در سال ۲۰۲۶ نشان می‌دهد که بازده واقعی سرمایه‌گذاری، نه بر اساس اعداد تبلیغاتی، بلکه با محاسبه دقیق هزینه‌ها معنا پیدا می‌کند. در شرایط فعلی بازار، بازده اجاره ملک در این شهر به‌صورت خالص معمولا در بازه ۴ تا ۷ درصد قرار دارد و تنها در موارد خاص می‌تواند بالاتر باشد.

نکته کلیدی این است که ROI املاک در دبی فقط اجاره دریافتی نیست، بلکه حاصل اجاره به‌علاوه رشد ارزش ملک و منهای هزینه‌هایی مانند سرویس شارژ، مدیریت، تعمیر و خالی ماندن احتمالی واحد است. نبود مالیات بر درآمد اجاره، همچنان یکی از مهم‌ترین مزیت‌های رقابتی دبی نسبت به بسیاری از بازارهای جهانی محسوب می‌شود.

در نهایت، دبی بازار فرصت‌محور است، نه بازار سود تضمینی. سرمایه‌گذارانی که با تحلیل داده‌محور، انتخاب منطقه درست، و استراتژی مناسب وارد سرمایه‌گذاری اجاره‌ای در دبی می‌شوند، می‌توانند به بازده پایدار و قابل اتکا دست پیدا کنند، اما تصمیم‌گیری هیجانی یا اتکا به وعده‌های غیرواقعی، معمولا به نتایج ضعیف منجر می‌شود.

سوالات متداول درباره سود اجاره املاک در دبی